01
La montagne ne pardonne pas une clé mal remise
Un voyageur bloqué dehors à 21h par moins huit degrés, c’est un avis à deux étoiles et une saison abîmée.
Haute-Savoie, deux vallées
Un chalet qui travaille l’été autant que l’hiver.
Olivia Estates tient les chalets et les appartements de propriétaires entre le lac d’Annecy et la vallée de Chamonix. Veille hivernale, accueil sur place, ménage, tarification aux deux saisons et relevé mensuel.
16
biens suivis, sur 18 places
2
saisons travaillées, pas une
35min
entre nos deux bases, Annecy et Chamonix
48h
pour recevoir votre étude
Ordres de grandeur présentés à titre d’exemple pour cette démonstration.
Ce que personne ne travaille
La montagne a deux saisons. La plupart des propriétaires n’en louent qu’une.
L’hiver se remplit tout seul sur les vacances scolaires. L’été demande un autre travail : d’autres photos, d’autres tarifs, d’autres durées de séjour, d’autres voyageurs. C’est là que se trouve le revenu que vous n’avez pas encore.
HiverÉté
OuvertureMi-décembreFin mai
Cible d’occupation92 % sur les vacances scolaires74 % de juin à septembre
Rotation moyenne7 nuits, samedi au samedi4 nuits, arrivées libres
Poste le plus lourdDéneigement et chauffageJardin, terrasse et piscine
Ce qui fait la noteChaleur à l’arrivée, bois montéFraîcheur, moustiquaires, ombre
Repères de gestion illustratifs, construits pour cette démonstration.
De juin à septembre, le lac fait le travail de la neige.
Randonnée, baignade, cols, festivals. La demande d’été est plus courte, plus tardive, plus sensible au prix. Elle se travaille au jour le jour, pas une fois par an.
Savoir ce que l’été rapporterait à votre bien, sous 48hCe qui coûte cher en montagne
Quatre risques qu’un bien vide ne vous signalera pas.
Loin des yeux, le bien continue de vieillir, de geler et de s’humidifier. Les quatre situations ci-dessous sont celles que nous retrouvons le plus souvent chez les nouveaux propriétaires : bien ouvert l’été, fermé l’hiver, sans personne entre les deux.
02
L’été reste un angle mort
Beaucoup de propriétaires ne louent que l’hiver. Le lac d’Annecy et la vallée de Chamonix se remplissent pourtant de juin à septembre.
03
Le gel coûte plus cher que tout le reste
Une canalisation prise en février, c’est un parquet, deux murs et six semaines de haute saison perdues.
04
Personne ne suit vraiment les charges
Copropriété, forfait chauffage, taxe de séjour, régie des remontées. Sans relevé mensuel, le net réel reste flou.
Le calcul du gel, sur un chalet de Chamonix
Une canalisation prise en février sur un chalet fermé : 9 400 € de reprise de plomberie et de parquet, plus six semaines de haute saison annulées à 3 200 € la semaine, soit 19 200 € de loyers. Total 28 600 €.
La veille hivernale sur la même année coûte 3 480 €. Elle se paie sur un seul incident évité, et il y en a un tous les quatre ou cinq ans sur un bien fermé.
- Reprise plomberie et parquet9 400 €
- Six semaines de haute saison perdues19 200 €
- Coût d’un seul hiver mal veillé28 600 €
- Veille hivernale sur douze mois3 480 €
Cas construit pour cette démonstration, hors indemnisation d’assurance.
28 600 €
le prix d’un hiver sans personne pour passer. Exemple chiffré pour cette démonstration.
Ce que nous faisons
Six postes, tenus aux deux saisons.
Veille hivernale
Passage hebdomadaire hors location, contrôle du hors-gel, purge, déneigement de l’accès et du toit terrasse.
Accueil sur place
Remise des clés en main propre, chalet chauffé à l’arrivée, bois monté, tour du propriétaire en dix minutes.
Ménage et linge
Protocole écrit, linge de montagne blanchi à l’extérieur, couettes et plaids renouvelés à chaque saison.
Annonces et tarification
Reportage photo aux deux saisons, calendrier calé sur les vacances des trois zones et les fêtes suisses.
Entretien et artisans
Chaudière, poêle, ramonage, spa. Contrats de maintenance suivis, devis validés avec vous avant travaux.
Comptes et déclarations
Relevé mensuel, taxe de séjour reversée, récapitulatif annuel pour votre comptable.
Formules
Un pourcentage sur ce qui rentre, ou un forfait de veille.
Pas de frais d’entrée, pas d’abonnement en plus de la commission, pas de frais de sortie. Si le bien ne se loue pas, la commission est nulle.
Un intendant tient neuf biens par vallée, pas davantage. Le recrutement et la formation se font en septembre : après le 15 septembre, une nouvelle confiance attend la saison suivante. Deux places restent à Chamonix pour l’hiver prochain, chiffre donné en exemple pour cette démonstration. Réserver une place sous 48h.
Saison
20 %
des loyers de la saison confiée
Vous ne confiez qu’un hiver, ou qu’un été.
- Accueil et départs
- Ménage et linge
- Assistance 7j/7 pendant les séjours
- Veille pendant la saison confiée
La plus prise
Année complète
18 %
des loyers de l’année
Les deux saisons travaillées, et la veille entre les deux.
- Tout ce que couvre Saison
- Veille hivernale hors location
- Annonces et tarification aux deux saisons
- Entretien, artisans et contrats
- Relevé mensuel et déclarations
Veille seule
290 €
par mois
Le bien ne se loue pas, il faut juste qu’il tienne.
- Passage hebdomadaire
- Contrôle hors-gel et humidité
- Déneigement de l’accès
- Ouverture avant votre arrivée
Ce que vaut la formule Année complète, poste par poste
Reprenons le chalet de la section précédente : 8 couchages, 3 200 € la semaine en hiver, un été travaillé lui aussi. Sur l’année, l’exemple dégage 69 700 € de loyers, l’hiver pour 47 000 € et l’été pour 22 700 €. Voici ce que chaque poste de la formule coûterait pris séparément.
- Veille hivernale hors location, douze passages3 480 €
- Ménage et linge, 28 rotations4 200 €
- Accueil et départs, en main propre1 960 €
- Reportage photo et annonces aux deux saisons1 300 €
- Entretien, contrats et artisans, suivi annuel2 400 €
- Relevés mensuels, taxe de séjour, comptes1 080 €
- Valeur des prestations prises séparément14 420 €
- Formule Année complète, 18 % des 69 700 € de loyers12 546 €
Le groupement coûte 1 874 € de moins que la somme des prestations, la gestion de la location comprise. Tout est dans la formule, rien à acheter ailleurs.
Décomposition construite pour cette démonstration, sur le même chalet d’exemple que le calcul du gel.
Déneigement sous 12h
Après une chute de neige, l’accès et le parking sont dégagés dans les douze heures. Sinon, le mois de veille n’est pas facturé.
Aucune marge sur les artisans
Les devis vous sont transmis tels quels. Nous ne prenons rien sur les travaux.
Trente jours pour partir
Aucun engagement de durée, aucune indemnité. Les séjours réservés sont honorés.
Propreté en question, rotation offerte
Une remarque de propreté dans un avis, et la rotation concernée n’est pas facturée.
Propriétaires
Trois retours, écrits pour l’exemple.
Notre chalet de Chamonix ne se louait qu’en février. Il tourne maintenant l’été aussi : 14 semaines louées dans l’année contre 6 avant, et nous n’avons pas eu à nous en occuper une seule fois.
C’est le passage hebdomadaire de janvier qui a payé l’année entière : une fuite repérée avant qu’elle ne descende à l’étage.
Le relevé mensuel est le seul document que je regarde. Tout y est, charges comprises, et les montants correspondent à ceux de la copropriété.
Témoignages de démonstration. Un site en production n’affiche que des avis réels et vérifiables.
Questions
Ce que les propriétaires demandent.
Quelles communes couvrez-vous ?
Autour du lac : Annecy, Annecy-le-Vieux, Veyrier, Talloires, Menthon. Dans la vallée : Chamonix, Les Houches, Argentière, plus Megève et Combloux. Nous ne prenons rien à plus de trente-cinq minutes d’une de nos deux bases.
Gérez-vous la neige et le hors-gel ?
Oui, c’est le cœur du métier ici. Déneigement de l’accès sous 12h après une chute, contrôle du hors-gel à chaque passage, purge des réseaux sur les biens fermés l’hiver.
Puis-je ne confier que l’hiver ?
Oui, avec la formule Saison. La plupart des propriétaires basculent ensuite sur l’année complète, parce que l’été paie la veille de l’hiver.
Comment gérez-vous les charges de copropriété ?
Nous ne les payons pas à votre place, mais elles figurent au relevé mensuel pour que le revenu net affiché soit le vrai.
Quel préavis pour arrêter ?
Trente jours, sans indemnité. Les séjours réservés sont honorés jusqu’au dernier départ.
Combien puis-je espérer sur l’année ?
Cela dépend de l’altitude, de l’accès aux pistes et du nombre de couchages. C’est précisément ce que chiffre l’étude remise sous 48h, saison par saison, charges déduites.
Comment commencer ?
Le formulaire en bas de page prend deux minutes : commune, altitude, couchages. Nous renvoyons l’étude sous 48h, puis nous organisons une visite du bien avec vous, sans engagement.
Étude gratuite
Votre bien, chiffré saison par saison, sous 48h.
Vous nous donnez la commune, l’altitude et le nombre de couchages. Nous renvoyons le revenu net estimé pour l’hiver, pour l’été, avec les charges et notre commission déduites. Sans engagement.
- Téléphone04 50 00 00 00
- Courrielcontact@olivia-estates.fr
- Annecy6 rue Sainte-Claire, 74000 Annecy
- Chamonix28 rue du Docteur Paccard, 74400 Chamonix